RangEconomicЭкономические категории

Согласование полученных результатов оценки

При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует обоснования оценщиком.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением их правильности и достоверности. В условиях рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

указание величин стоимости объекта, рассчитанных при

использовании каждого из трех подходов;

краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущении и ограничении и их соответствия типичным рыночным условиям;

установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С=(С1*К].+С2*К2+СЗ*КЗ)/(К1+К2+КЗ) ( 3 )

где:

С - окончательная величина оценки объекта;

С1 - оценка методом сравнения продаж;

С2 - оценка методом капитализации дохода;

СЗ - оценка затратным методом;

К1, К2 и КЗ - соответствующие весовые коэффициенты (обычно в процентах: KI+R2+K3 = 100).

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). оценка рыночный стоимость недвижимость

В целом, наилучшее приближение к условиям несбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичные оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды, то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода (в любой его реализации). Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Практическая глава

Описание объекта оценки

Основные предпосылки и ограничения

Сделанные допущения и ограничительные условия

. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.

Похожие статьи ...

Кредит и его роль в развитии рыночных отношений современной России
В результате глубоких институциональных реформ Россия достигла значительного прогресса в формировании экономики рыночного типа. Рыночные отношения, связанные с возмездным обменом товаров и различного рода услуг представляют собой имущественные отношения, которые ...

Модель анализа и оценки финансовых результатов хозяйственной деятельности ООО Урагз
Актуальность выбранной темы заключается в огромной важности предмета исследования для финансовой системы предприятия и её стабильного функционирования. Из выше изложенного можно сделать вывод, что выбранный объект исследования, то есть финансовый анализ, и вообщ ...