RangEconomicЭкономические категории

Методика оценки стоимости недвижимости

Средняя взвешенная (более близким к дате оценки годам придается больший вес как отношение числа лет до начала периода анализа к сумме чисел лет периода анализа)

(200.1 +195.2 + 210.3 + 220.4 + 240.5)/15 = 220 тыс.руб.

Если ожидается сохранение тенденции изменения дохода, то используется регрессионный анализ

Для расчетов выбраны зависимости у = а + b * x и у = а. b x по величине коэффициента корреляции.

Для прогнозных величин ЧОД можно принять любую из этих двух зависимостей или простую среднюю из них, распространив расчет на требуемое число лет вперед (обычно не более 5).

В доходном подходе стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / R

где R - коэффициент капитализации.

Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При этом учитывается:

· сумма будущих доходов;

· время (сроки и продолжительность) их получения;

· величина коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации включает в себя доход на капитал ( return on capital ) и возмещение капитала ( return of capital ; capital recovery ).

Доход на капитал [отдача ( yield )] - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и риск, т.е. за использование денежных средств в течение определенного времени.

Возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Сумму дохода на капитал и возмещение капитала назовем возвратом капитала.

Подчеркнем, что типичный инвестор в приносящую доход недвижимость имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по риску проект.

Инвестированный капитал должен быть возвращен в размере вложенных средств вместе с вознаграждением за его использование.

Возврат инвестиций складывается из возмещения инвестированного капитала и дохода на инвестированный капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций используются измерители, называемые нормами возврата.

Похожие статьи ...

Основы составления статистической сводки и группировки
статистическая группировка сводка Статистическая сводка и группировка помогает выделить из изучаемой совокупности по определенным социально-экономическим признакам группы, по которым проводятся дальнейшие исследование. Значение статистической группировки и сводки ...

Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования
недвижимость оценка Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению с ...