Методы рыночной оценки
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.
Расчет производится по формуле:
возвр - норма возврата капитала;- безрисковая ставка;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))
Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.
Определение рыночной стоимости при использовании доходного подхода
|
Показатели |
Значение | |||||
|
Площадь помещения, кв.м. |
53 328,8 |
785,0 |
1 441,2 |
283,7 | ||
|
Ставка арендной платы, долл./кв.м./год |
$93 |
$72 |
$124 |
$250 | ||
|
Потенциальный валовый доход, долл./год |
$4 959 578 |
$56 520 |
$178 709 |
$70 925 | ||
|
Коэффициент загрузки помещений |
0,75 |
0,75 |
0,83 |
0,83 | ||
|
Коэффициент сбора арендных платежей |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 | ||
|
Действительный валовой доход, долл./год |
$3 719 684 |
$42 390 |
$148 328 |
$58 868 | ||
|
Эксплуатационные расходы, долл./кв.м./год |
$15 |
$15 |
$35 |
$35 | ||
|
Эксплуатационные расходы, долл./год |
$799 932 |
$11 775 |
$50 442 |
$9 930 | ||
|
Чистый операционный доход, долл. |
$2 919 752 |
$30 615 |
$97 886 |
$48 938 | ||
|
Коэффициент капитализации для объекта |
19,266% |
19,266% |
17,363% |
17,363% | ||
|
Стоимость помещения, долл. |
$15 154 947 |
$158 907 |
$563 762 |
$281 852 | ||
|
Стоимость помещения, руб. |
440 461 864р. |
4 618 457р. |
16 385 122р. |
8 191 718р. | ||
|
Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, долл./кв. м. |
$0 |
$0 |
$50 |
$0 | ||
|
Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, руб. |
0р. |
0р. |
2 094 345р. |
0р. | ||
|
Стоимость помещений с учетом затрат на проведение ремонтных работ, руб. |
440 461 864р. |
4 618 457р. |
14 290 777р. |
8 191 718р. | ||
|
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости, руб. |
467 562 816р. | |||||
|
Затраты на ремонт коммуникаций и сетей, руб. |
10 000 000р. | |||||
|
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости с учетом затрат на ремонт коммуникаций и сетей, руб. |
457 562 816р. | |||||
|
Стоимость земельного участка прилегающей территории, руб. |
44 930 406р. | |||||
|
Стоимость земельного участка в краткосрочной аренде, руб. |
165 955р. | |||||
Похожие статьи ...
Конкурирующие цели развития фирмы в рыночной среде
У
каждого предприятия должны быть свои цели, которые должны, как минимум, оправдывать
его существование. Как максимум, цели должны быть амбициозные, но теоретически
достижимые. Чем более высокие цели, тем больше шансов их реализовать.
Поэтому,
прежде всего, ...
Особенности и взаимосвязь малого бизнеса и администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда
Актуальность
исследования. В условиях постепенного выхода из мирового экономического кризиса
целевой функцией макроэкономической политики России становится обеспечение
устойчивого экономического роста и перехода экономики с сырьевого на инновационный
путь разви ...